Газеты, радио и телевидение, - все твердят в один голос: «По вине кризиса испанские банки оказались владельцами тысячи домов и квартир». И конечно в каждой семье есть всезнайка, который слышал, что знакомые снохи двоюродного брата его соседа купили дом в Испании за 20.000 долларов с панорамным видом чуть ли не из коридора. Как обычно, никто лично не знаком ни с одним из этих счастливчиков. Большинство, наоборот, успели убедиться в том, что банковское жилье бывает разное-как и все предложения на сегодняшнем рынке недвижимости и не продается за даром.
Почему изъятые банками дома не стоят обещанных «трех копеек» с первого взгляда не совсем понятно, но достаточно иметь немного информации и знать суть испанских ипотек предыдущих лет, чтобы все стало на свои места.
Большая часть изъятых за неуплату домов и квартир были куплены с 100% финансирование того же банка. Сумма долга по ипотеке плюс штрафные пени являются составляющей цены продажи банковской недвижимости после эмбарго. Учитывая, что с 1999-2007 год цены в Испании росли невероятными темпами и банковские оценки были очень высокими, деньги по ипотеке, которые давал банк в залог недвижимости, позволяли не только оплатить квартиру, но располагать большим остатком на счету. Чтобы сделать ипотеки более привлекательными, банки увеличивали на максимум количество лет и таким образом снижали месячную квоту, что на самом деле делало долг более дорогим, так как первые годы клиенты банка выплачивали больше интереса, чем капитала и размер долга с банком уменьшался с очень медленными темпами. Соответственно, если сегодня за неуплату банк отбирает недвижимость, то люди сталкиваются с тем, что оказывается за все эти годы ежемесячных выплат, они так и не снизили основательно долг, а платили большей частью интересы и не могут себе позволить продать недвижимость по сниженной цене, так как их банк с долгом так высок, что это погасило бы лишь небольшую часть. Получается, что недвижимость изымается банком за неуплаты месячных квот по долгу, размер которого превышает стоимость недвижимости и выставляется на продажу по цене равной долгу с штрафными процентами и юридическим расходам, которые понес банк в процессе изъятия недвижимости.
Что касается недвижимости, принадлежавшей иностранцам, то в ней, как правило размер долга составлял 70%-80% цены дома и есть возможность найти предложения на 20-30% дешевле банковской оценки, но не ниже. Но в данном случае, иностранцы имеют возможность продать свою недвижимость еще до того, как ее заберет банк,так как их долг с банком меньше и они, сделав скидку на изначальную стоимость дома, продают его по цене 20-30% меньше на вторичном рынке и погашают долг с банком.
Таким же образом действуют испанские строительные компании с уже готовым новыми апартаментами, виллами или бунгало. Они предпочитают продать свои дома сами по цене банковского кредита и с огромной скидкой, пусть даже в убыток себе в данном проекте и погасить банковский кредит, чем продолжать выплачивать интересы по кредиту. В то время, как основная забота банка заключается не в том, чтобы быстро продать дом, как в случае, например, со строительной компанией, а в том, чтобы не ухудшить свою отчетность и не показать убытки перед акционерами.
Мы вовсе не хотим Вас этой статьей оттолкнуть от банковских предложений, а просто поделиться информацией и посоветовать всегда оставлять за собой право осмотра всех типов предложений, потому что в сегодняшней ситуации рынка все меняется так быстро, что нет какого-то шаблона или инструкции к действиям- Ваше идеальное предложения может оказаться и среди новых домов, вторичных или банковских эмбарго.
